Si usted es administrador de propiedad horizontal o miembro del consejo de administración, sabe que la morosidad en el pago de cuotas de administración es uno de sus mayores dolores de cabeza. No solo afecta el flujo de caja, sino que genera tensiones entre propietarios y pone en riesgo servicios esenciales.
La buena noticia: La Ley 675 de 2001 es su mejor aliada. Pero hay que saber usarla correctamente. Aquí le explicamos, como profesional del sector, qué puede hacer, cómo y cuándo.
PRIMER PASO OBLIGATORIO: El Requerimiento Formal
Antes de cualquier sanción, DEBE notificar formalmente al moroso por escrito. Este documento debe incluir:
Monto exacto adeudado
Períodos en mora
Plazo razonable para el pago (generalmente 15 días hábiles)
Consecuencias del no pago
Error común: Saltarse este paso invalida cualquier sanción posterior.
HERRAMIENTAS LEGALES A SU DISPOSICIÓN (Art. 29-31, 48, 59)
1. Intereses de Mora – Su Derecho Automático
Tasa: 1.5 veces el interés bancario corriente (certificado por Superfinanciera)
Cuándo aplicar: Desde el día siguiente al vencimiento
Pro tip: Incluya claramente esta tasa en sus estados de cuenta y reglamento
2. Publicación de Nombres – El Factor Psicológico
¿Qué permite la ley?
Publicar nombres de morosos en lugares visibles del conjunto
PERO: No en zonas de alto tránsito de visitantes
Debe garantizar que los copropietarios puedan verlo
¿Qué NO permite?
Publicar en redes sociales del conjunto
Enviar listas masivas por correo electrónico
Colocar en la portería principal si es muy transitada
Nuestro consejo: Cree un “tablero de información interna” en el ascensor o pasillo de administración.
3. Multas Administrativas – El Escalón Intermedio
Límites claros:
Cada multa: máximo 2 veces la cuota mensual del moroso
Límite acumulado: 10 veces la cuota mensual
Ejemplo práctico: Si la cuota es $200.000 → multa máxima individual: $400.000 → tope total: $2’000.000
Proceso requerido:
Reunión de consejo o asamblea
Decisión con quórum legal
Notificación formal al moroso
Plazo para descargos (generalmente 5 días)
4. La Artillería Pesada: Acción Ejecutiva
Lo que muchos no saben: Como administrador, NO necesita autorización especial para iniciar proceso ejecutivo (Art. 48).
Documentos necesarios:
Certificado de deuda firmado por usted (es título ejecutivo)
Paz y salvo negativo (si aplica)
Poder de representación vigente
Ventaja clave: Proceso rápido (3-4 meses hasta embargo)
SITUACIONES ESPECIALES QUE DEBE CONOCER
Caso 1: “Pero es un adulto mayor con pension mínima”
Herramienta: Acuerdos de pago diferenciados
Estrategia: Negocie cuotas simbólicas pero constantes
Beneficio: Evita gastos legales y mantiene cobro activo
Caso 2: “Amenaza con denunciarnos”
Su defensa: Si sigue la ley al pie de la letra, tiene el respaldo
Documente TODO: Cada notificación, cada reunión, cada comunicación
Consulte siempre con su revisor fiscal o asesor legal
Caso 3: “Debe 50 millones y no aparece”
Acción inmediata: Proceso ejecutivo sin demora
Objetivo: Embargo de bienes o retención de cesantías
Advertencia: Entre más espere, más difícil la recuperación
INNOVACIONES QUE FUNCIONAN
Sistema de Alertas Tempranas:
Alerta a 15 días de vencimiento (recordatorio amable)
Alerta a 5 días de vencimiento (recordatorio urgente)
Reporte automático al consejo a los 31 días
Medios de Pago Diversificados:
PSE, transferencias, datáfonos
Convenios con bancos para débito automático
Aplicación móvil del conjunto
INNOVACIONES QUE FUNCIONAN
Sistema de Alertas Tempranas:
Alerta a 15 días de vencimiento (recordatorio amable)
Alerta a 5 días de vencimiento (recordatorio urgente)
Reporte automático al consejo a los 31 días
Medios de Pago Diversificados:
PSE, transferencias, datáfonos
Convenios con bancos para débito automático
Aplicación móvil del conjunto
LO QUE NUNCA DEBE HACER (PERO ALGUNOS LO INTENTAN)
❌ Cortar servicios esenciales (agua, energía ascensor)
❌ Cambiar cerraduras o impedir acceso
❌ Retener correspondencia
❌ Difamar en redes sociales
❌ Negociar “por debajo de la mesa”
Consecuencia: Demandas por daños morales + pérdida de credibilidad.
Enoc Antonio Estrada
EYP CONSULTORES: Su Aliado Estratégico en la Recuperación Efectiva de Cartera
¿Su edificio o conjunto está perdiendo millones mensualmente por cuotas de administración impagas? ¿Las deudas acumuladas están afectando la prestación de servicios esenciales como vigilancia, mantenimiento y aseo? No espere a que la crisis financiera ponga en riesgo la estabilidad económica del conjunto.