Más que un requisito legal: la piedra angular de la transparencia financiera en conjuntos comerciales y mixtos. Lo que la Ley 675 exige, lo que muchos ignoran y lo que podría costarle caro a su consejo de administración.
EL REVISOR FISCAL: EL VIGILANTE QUE MUCHOS TEMEN Y POCOS ENTIENDEN
En un edificio de oficinas en el norte de Bogotá, el revisor fiscal descubrió que el administrador desviaba $15 millones mensuales a una cuenta fantasma. En otro conjunto comercial de Medellín, detectó que las “cuotas extraordinarias” para mantenimiento en realidad financiaban viajes del consejo. Estas no son excepciones; son recordatorios de por qué la Ley 675 de 2001 hace OBLIGATORIO el revisor fiscal en conjuntos comerciales y mixtos.
Pero, ¿sabe realmente su consejo de administración qué puede, debe y no puede hacer el revisor fiscal? ¿Conoce las inhabilidades que invalidan su nombramiento? ¿Sabe que su omisión puede tener consecuencias penales?
BASE LEGAL: LO QUE DICE LA LEY 675
Artículo 56: “Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.”
Traducción para no abogados: No es opcional. No es “si hay plata”. No puede ser el amigo del administrador. Es OBLIGATORIO EL REVISOR FISCAL si su conjunto es comercial o mixto.
¿QUÉ CONJUNTOS DEBEN TENER REVISOR FISCAL OBLIGATORIO?
|
Tipo de Conjunto |
Revisor Fiscal |
Base Legal |
|---|---|---|
|
Comercial (oficinas, locales) |
OBLIGATORIO |
Art. 56 Ley 675 |
|
Mixto (comercio + vivienda) |
OBLIGATORIO |
Art. 56 Ley 675 |
|
Residencial |
OPCIONAL |
Art. 56 Ley 675 |
|
Industrial |
OBLIGATORIO (si es PH) |
Art. 56 + analogía |
Punto crítico: Muchos conjuntos “residenciales” con locales comerciales en primer piso son en realidad MIXTOS y no lo saben. Su reglamento puede decir “residencial”, pero si hay actividad comercial, es mixto.
LAS 12 FUNCIONES CLAVE (QUE MUCHOS REVISORES IGNORAN)
Basado en la Ley 43 de 1990 (Código de Ética del Contador) y la Ley 675:
- Auditoría Permanente (No Anual)
- Control de Legalidad
- Vigilancia del Patrimonio
- Supervisión de Contratos
- Control de Ingresos
- Control de Egresos
- Informes Obligatorios
- Custodia Documental
- Control Tributario
- Vigilancia de Procesos Judiciales
- Capacitación y Acompañamiento
INHABILIDADES E INCOMPATIBILIDADES: LO QUE INVALIDA SU NOMBRAMIENTO
INHABILIDADES ABSOLUTAS (Art. 56 Ley 675)
1. Ser propietario o tenedor de bienes privados en el mismo conjunto
Ejemplo: Si tiene una oficina en el edificio que revisa → INHÁBIL
2. Parentesco con administrador o consejeros:
-
Hasta 4° grado de consanguinidad (primos hermanos incluidos)
-
Hasta 2° grado de afinidad (cuñados, suegros)
-
1° grado civil (hijos adoptivos, padrinos)
3. Vínculos comerciales o profesionales:
-
Ser socio del administrador en otra empresa
-
Tener deudas o créditos con consejeros
-
Ser proveedor de servicios al conjunto
4. Conflictos de interés:
-
Haber sido administrador del mismo conjunto en los últimos 3 años
-
Tener procesos judiciales contra la copropiedad
-
Ser empleado de empresa contratista del conjunto
INCOMPATIBILIDADES PROFESIONALES
No puede simultáneamente:
-
Ser revisor fiscal Y contador del mismo conjunto
-
Ser revisor fiscal Y asesor tributario
-
Ser revisor fiscal Y representante legal de empresa contratista
Curiosidad jurídica: La Ley 675 es MÁS ESTRICTA que el Código de Comercio para sociedades. En una SAS, podría ser revisor fiscal y accionista; en PH comercial, NO.
¿QUÉ PASA SI EL NOMBRAMIENTO ES INVÁLIDO?
Consecuencias Civiles:
-
Nulidad de todos sus informes
-
Responsabilidad solidaria del consejo que lo nombró
-
Inexequibilidad de actas donde intervino
Consecuencias Penales (posibles):
-
Falsedad ideológica en documento público (Art. 289 CP)
-
Fraude procesal (Art. 444 CP)
-
Abuso de confianza (Art. 250 CP)
Consecuencias Profesionales:
-
Cancelación de matrícula por la Junta Central de Contadores
-
Responsabilidad disciplinaria ante el Tribunal de Ética
-
Inhabilidad profesional por 10 años
CURIOSIDADES QUE POCO SE COMENTAN
1. El “Poder de Veto” No Escrito
Aunque la ley no lo dice explícitamente, un revisor fiscal puede negarse a autorizar un pago que considere ilegal. En la práctica, esto funciona como veto.
2. Acceso a Información Privilegiada
Tiene derecho a revisar correos del administrador, contratos privados, correspondencia legal. Muchos administradores no lo saben y se niegan, violando la ley.
3. Responsabilidad “Solidaria pero Diferida”
Si el revisor fiscal no detecta una irregularidad y esta causa perjuicios, responde solidariamente con el administrador… pero con beneficio de excusión (primero se va contra el administrador).
4. El “Secreto Profesional” Aplicado
No puede revelar información confidencial de propietarios individuales, pero SÍ debe reportar irregularidades a la asamblea. El equilibrio es delicado.
5. La “Inhabilidad por Omisión”
Si SABE que hay un conflicto de interés y no lo reporta, queda inhabilitado de facto, aunque técnicamente su nombramiento fuera válido inicialmente.
CURIOSIDADES QUE POCO SE COMENTAN
1. El “Poder de Veto” No Escrito
Aunque la ley no lo dice explícitamente, un revisor fiscal puede negarse a autorizar un pago que considere ilegal. En la práctica, esto funciona como veto.
2. Acceso a Información Privilegiada
Tiene derecho a revisar correos del administrador, contratos privados, correspondencia legal. Muchos administradores no lo saben y se niegan, violando la ley.
3. Responsabilidad “Solidaria pero Diferida”
Si el revisor fiscal no detecta una irregularidad y esta causa perjuicios, responde solidariamente con el administrador… pero con beneficio de excusión (primero se va contra el administrador).
4. El “Secreto Profesional” Aplicado
No puede revelar información confidencial de propietarios individuales, pero SÍ debe reportar irregularidades a la asamblea. El equilibrio es delicado.
5. La “Inhabilidad por Omisión”
Si SABE que hay un conflicto de interés y no lo reporta, queda inhabilitado de facto, aunque técnicamente su nombramiento fuera válido inicialmente.
REMUNERACIÓN: LO QUE LA LEY NO DICE PERO LA PRÁCTICA EXIGE
La Ley 675 guarda silencio, pero la realidad habla:
Factores para determinar honorarios:
- Número de unidades privadas
- Complejidad operativa (¿hay ascensores? ¿piscina? ¿zonas comunes extensas?)
- Volumen transaccional mensual
- Nivel de morosidad (a más morosidad, más trabajo)
- Requerimientos específicos del reglamento
Rangos de mercado (2024-2025):
- Conjuntos pequeños (10-20 locales): $800.000 – $1’200.000/mes
- Conjuntos medianos (20-50 unidades): $1’200.000 – $2’500.000/mes
- Conjuntos grandes (+50 unidades): $3’000.000 – $6’000.000/mes
Importante: Debe aprobarse en asamblea general, no solo por el consejo.
EL COSTO DE NO TENERLO (O TENERLO MAL)
Un revisor fiscal cuesta entre $800.000 y $7’000.000 mensuales.
Un fraude no detectado puede costar cientos de millones.
Una sanción por incumplimiento legal por no tener el revisor fiscal puede llegar a 20.000 SMMLV.
La pérdida de confianza de los propietarios es incalculable.
Su revisor fiscal no es un gasto; es el seguro más importante de su copropiedad. Exíjale, respételo, páguele bien y verá cómo su conjunto comercial o mixto no solo cumple la ley, sino que crece en valor, transparencia y credibilidad.
Fuentes Legales:
- Ley 675 de 2001 (Art. 56, 57)
- Ley 43 de 1990 (Código de Ética del Contador Público)
- Ley 222 de 1995 (Art. 203 – Funciones del Revisor Fiscal)
- Decreto 2420 de 2015 (Registro de Revisores Fiscales)
- Jurisprudencia: Corte Suprema de Justicia, Sala Civil (Sentencias 040 de 2018, 215 de 2020)
- Circular Externa 028 de 2019, Superintendencia de Sociedades
Para verificación profesional:
- Junta Central de Contadores (www.jcc.gov.co)
- Registro Único Tributario (RUT) de la DIAN
- Cámara de Comercio de su jurisdicción
EYP Consultores: Su Revisor Fiscal de Confianza en Propiedad Horizontal
¿Su conjunto comercial o mixto cumple con la Ley 675?
La ley es clara: si su edificio tiene uso comercial o mixto, tener Revisor Fiscal no es opcional, es obligatorio. Pero encontrar el profesional idóneo, independiente y realmente especializado en propiedad horizontal puede ser un desafío.
¿Por qué elegir a EYP Consultores para su Revisoría Fiscal?
En EYP entendemos que cada conjunto tiene necesidades únicas. No ofrecemos un servicio genérico, sino una solución integral especializada en propiedad horizontal:
- Garantía de Independencia Total
- Especialización Real en PH
- Servicio Proactivo, No Reactivo
- Tecnología al Servicio del Control
- Nuestro Proceso: Simple y Efectivo
¿Qué Incluye Nuestro Servicio?
- Revisor Fiscal principal y suplente
- Informes mensuales detallados
- Control de legalidad y cumplimiento normativo
- Supervisión de contratos y licitaciones
- Asesoría en procedimientos de cobro coactivo
- Capacitación a su consejo de administración
- Respaldo documental por 20 años
Honorarios Competitivos, Valor Excepcional
Ofrecemos paquetes flexibles adaptados a su realidad:
- El mejor precio mensual para conjuntos pequeños
- Precios especiales para constructoras con múltiples proyectos
- Sin cargos ocultos ni sorpresas en la facturación